Der Erwerb oder die Veräußerung eines Grundstücks oder einer Immobilie stellt für die meisten Beteiligten allein wegen der finanziellen Bedeutung alle sonstigen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Summen, häufig ein Großteil des ersparten Vermögens, müssen investiert und in vielen Fällen auch noch Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Veräußerer ist der betroffene Grundbesitz oftmals ein bedeutender Gegenstand des eigenen Vermögens.

Um beide Parteien bei einem derart wichtigen Vorgang sachgemäß zu beraten und um bestehende Risiken zu vermeiden, ist bei allen Immobiliengeschäften die Mitwirkung eines Notars vorgesehen. Der beurkundende Notar sorgt bereits im Vorfeld für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung, er trägt dazu bei, Risiken zu erkennen und zu vermeiden, er bringt die für den Vollzug im Grundbuch erforderlichen Unterlagen bei und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Dabei muss etwa verhindert werden, dass der Erwerber den Kaufpreis zahlt, ohne seinerseits Eigentümer der Immobilie zu werden. Andererseits darf der Verkäufer seinen Grundbesitz bzw. sein Anwesen nicht verlieren, ohne dass er auch tatsächlich den Kaufpreis erhält. Der Notar erörtert mit den Vertragsparteien ihre Wünsche und Vorstellungen, berät sie über bestehende Regelungsmöglichkeiten und entwickelt auf dem gefundenen Ergebnis einen ausgewogenen und sachgerechten Vertragsentwurf.

Inhalt eines solchen Immobilienkaufvertrags kann etwa der Erwerb eines Baugrundstücks, eines Ein- oder Mehrfamilienwohnhauses, der Kauf einer Eigentumswohnung oder auch die Bestellung eines Erbbaurechts sein. Die jeweiligen Besonderheiten des Vertragsobjekts und des jeweiligen Einzelfalles wirken sich auch auf die Gestaltung des Vertrages aus. In besonderem Maße gilt dies für einen Kauf vom Bauträger, bei dem der Käufer ein Grundstück oder einen Anteil daran zusammen mit einem Gebäude, einem Haus oder einer Wohnung erwirbt, das erst noch errichtet werden soll. Hier sind besondere Sicherungsmechanismen erforderlich.

Über nachfolgende Punkte trifft der Notar in jedem Immobilienkaufvertrag eine Regelung:

  • Absicherung von Erwerber und Verkäufer
  • Regelungen zu eventuellen Belastungen (Löschung oder Fortbestand)
  • Gewährleistungsrecht, Haftung für Sach- und Rechtsmängel
  • Besitzübergang, Übergang von Nutzungen und Lasten
  • Verteilung von Erschließungskosten
  • gegebenenfalls: Erfordernis der Vermessung (beim Teilflächenkauf)

Eine erforderliche Finanzierung durch Bankdarlehen muss rechtzeitig vor der Beurkundung feststehen. Soweit ein Finanzierungsdarlehen in Anspruch genommen wird, sollte der Erwerber vorab mit der Bank besprechen, zu welchem Zeitpunkt die Darlehenssumme ausgezahlt werden kann. Der jeweilige Notar wird dann die Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit auf den jeweiligen Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Kaufpreisfinanzierung bei Vertragsschluss bereits im Einzelnen geklärt, kann die zur Absicherung der Darlehensforderung regelmäßig notwendige  Grundschuld zumeist unmittelbar im Anschluss an den jeweiligen Immobilien-Kaufvertrag beurkundet werden.

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